房價(jià)具有特殊的形成機(jī)制：房價(jià)受到房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的影響特別大。一方面是房地產(chǎn)的個(gè)別性使每一宗房地產(chǎn)都是單獨(dú)的，不可能因某宗房價(jià)上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的;另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)周期長和地區(qū)性的特點(diǎn)，也使供給有明顯的滯后性，在一定時(shí)期供求關(guān)系不可能隨時(shí)調(diào)整，一旦供過于求或供不應(yīng)求，都要經(jīng)過相當(dāng)長時(shí)間（短則一、二年，長則三、四年）才能調(diào)整過來，房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因而房地產(chǎn)均衡價(jià)格（指市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求相平衡時(shí)的價(jià)格）的形成主要是由需求量的變動(dòng)所決定的。當(dāng)需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時(shí)，房價(jià)便呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。在杭州、天津、成都等多個(gè)城市的二手房待售量就突破了10萬套。珠海方直彩虹公館別墅房價(jià)
現(xiàn)在國家已經(jīng)在逐漸抓緊對(duì)樓市的調(diào)控力度，房價(jià)回歸理性是必然的趨勢(shì)，現(xiàn)在有不少城市的房價(jià)還出現(xiàn)了小幅的下跌，這無疑讓炒房族們感到人心惶惶。但有人表示，房價(jià)下跌不可怕，更可怕的來了。那么為什么會(huì)有人這樣說呢？在過去的十幾年，我國的房價(jià)一直飛速上漲，無數(shù)的開發(fā)商和炒房族們通過炒房獲得了巨大的利益。但今時(shí)不同往日，現(xiàn)在炒房的熱度在國家的干預(yù)之下已經(jīng)慢慢減退，馬云曾說未來房價(jià)如蔥，顯然并不是一句空話。目前我國的房屋已經(jīng)嚴(yán)重過剩，據(jù)了解現(xiàn)有的房子已經(jīng)足夠4億人居住，隨著各大工程建設(shè)的完工，未來的房子的一定會(huì)比現(xiàn)在的人口還要多，一旦供過于求，房價(jià)就只能下跌了。但比起房價(jià)下跌，更可怕的還是現(xiàn)在的年輕人都不愛買房了。珠海方直彩虹公館別墅房價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)也一樣，而在開發(fā)商的所有成本中，很大的組成部分就是土地成本。
按形成方式劃分的房價(jià)類型：根據(jù)價(jià)格形成的方式不同，房價(jià)可以劃分為：理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格三種類型。理論價(jià)格是指房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，也可稱之為基礎(chǔ)價(jià)格。評(píng)估價(jià)格是指專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估人員根據(jù)科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估算而得出的價(jià)格，可稱之為參照價(jià)格。實(shí)際成交價(jià)格是指房地產(chǎn)交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格，其中受到供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)烈度等因素的深刻影響，稱之為市場(chǎng)價(jià)格。房價(jià)形成方式還可從價(jià)格形式的角度進(jìn)行劃分，可分為：自由市場(chǎng)價(jià)、有關(guān)部門指導(dǎo)價(jià)、有關(guān)部門定價(jià)三種類型。
在筆者看來，雖然樓市因?yàn)檎哒{(diào)控的原因出現(xiàn)了下滑，但也只是房價(jià)漲幅方面的下滑，真的想要讓房價(jià)出現(xiàn)下跌的可能性并不大。也許未來房價(jià)會(huì)回歸合理水平，但一定不是通過房價(jià)下跌實(shí)現(xiàn)的，而是通過提高居民收入實(shí)現(xiàn)的。就像這兩年一樣，房價(jià)漲幅在不斷收窄，而居民收入漲幅卻在不斷提高。在這種一增一減的背景下，房價(jià)和居民收入之間的差距就會(huì)不斷縮小，房價(jià)收入比也會(huì)慢慢回歸合理。因此那些期待著房價(jià)下跌的人，是時(shí)候該清醒過來了，別再自欺欺人了，去看看統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)吧。對(duì)于購房者來說買房的時(shí)候一定要緊跟政策走勢(shì)。
對(duì)于“連房帶地”的房地產(chǎn)，通常采用按套內(nèi)面積分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的單位價(jià)格。房地產(chǎn)每套總價(jià)在其他因素不變的前提下，主要取決于套內(nèi)建筑面積的大小，如一套住宅建筑面積為150平方米，每平方米為6000元，套總價(jià)為90萬元，如為100平方米，套總價(jià)為60萬元，如為70平方米，則套總價(jià)為42萬元。使用套總價(jià)的意義在于能更好地根據(jù)居民家庭的收入狀況和支付能力，確定房型和套內(nèi)面積，提供適銷對(duì)路的住房，促進(jìn)銷售，滿足不同層次消費(fèi)者的需求。而對(duì)于土地，可以有兩種單價(jià)形式:一種是一宗土地的總面積分?jǐn)偟膯蝺r(jià)，稱為“土地單價(jià)”。另一種是按城市規(guī)劃所規(guī)定的該宗土地可建筑的很大建筑面積來分?jǐn)偟膯蝺r(jià)，稱為“樓面地價(jià)”，樓面地價(jià)與土地單價(jià)的換算關(guān)系是：土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率 。按樓面地價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)中的土地成本較為準(zhǔn)確。人口決定房價(jià)，但是房價(jià)也影響著人口。珠海方直彩虹公館別墅房價(jià)
為什么一個(gè)地方的房價(jià)之后取決于人口呢？原因很簡單，房子是供給方，人口是需求方。珠海方直彩虹公館別墅房價(jià)
未來隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)范。投機(jī)行為一定會(huì)被打壓，沒有實(shí)力的投資者會(huì)被擠出舞臺(tái)。個(gè)人購房行為會(huì)被清場(chǎng)，因?yàn)閭€(gè)人并沒有運(yùn)作房子的能力，畢竟大多數(shù)人買房其實(shí)只是為了住。隨著未來租房市場(chǎng)的規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化，買房者會(huì)越來越少，已經(jīng)買的怎么辦？會(huì)有大企業(yè)來收房的，因?yàn)檫@些房子在一般人手里得不到很大的利潤，只有放在企業(yè)里，讓專人運(yùn)營，才會(huì)利潤很大化。一些城市的房價(jià)被壓住了，什么時(shí)候會(huì)再漲？答案是再也不會(huì)漲了，只要個(gè)人玩家還存在，說明大哥們還沒有開戰(zhàn)，大哥們才是未來推動(dòng)房地產(chǎn)房價(jià)的主要推手，然而大哥不動(dòng)則已，一動(dòng)個(gè)人玩家根本就沒機(jī)會(huì)。大哥想要收你的房，必然先壓你的價(jià)，把你壓死，然后再收房，所以個(gè)人玩家根本就無法在這個(gè)游戲中獲利。珠海方直彩虹公館別墅房價(jià)
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