房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者賣(mài)方房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶(hù)為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，交將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。買(mǎi)賣(mài)雙方在合同約定時(shí)清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣有利于避免糾紛的發(fā)生。城陽(yáng)區(qū)運(yùn)營(yíng)二手房買(mǎi)賣(mài)平臺(tái)
有效化解房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的糾紛，為當(dāng)事人提供良好的風(fēng)險(xiǎn)提示。通過(guò)案件審理打擊違約行為，誠(chéng)信社會(huì)風(fēng)尚，保障房屋買(mǎi)賣(mài)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定。針對(duì)部分房地產(chǎn)中介公司的不誠(chéng)信行為，將相關(guān)中介公司和有關(guān)單位、部門(mén)進(jìn)行匯總，及時(shí)發(fā)送司法建議并關(guān)注回函及落實(shí)情況。建立與社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等部門(mén)的多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)法官、法官助理、人民陪審員、調(diào)解員等人員的調(diào)解能力培養(yǎng)，促進(jìn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛調(diào)解工作的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化。重視從源頭上提高當(dāng)事人對(duì)合法權(quán)益的保護(hù)意識(shí)，加強(qiáng)宣傳，借助新聞媒體發(fā)布典型案例，提高當(dāng)事人的法律意識(shí)和訴訟能力。 高新區(qū)標(biāo)準(zhǔn)二手房買(mǎi)賣(mài)新報(bào)價(jià)二手房是現(xiàn)房，并且交易價(jià)格也開(kāi)始顯現(xiàn)觸底形態(tài)，所以二手房逐漸成為購(gòu)房者現(xiàn)階段購(gòu)房的青睞。
機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣級(jí)以上人民批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能生效。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果賣(mài)方人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有不公正、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同賣(mài)方人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
為了獲取利益更大化，賣(mài)方會(huì)選擇違約或者阻礙合同繼續(xù)履行。政策性因素影響買(mǎi)方履約能力在二手房交易過(guò)程中，財(cái)政、金融等政策性因素會(huì)對(duì)買(mǎi)方產(chǎn)生一定影響。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范引發(fā)糾紛現(xiàn)實(shí)中，房屋買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù)大多由房產(chǎn)中介公司啟動(dòng)安排，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同也多為中介機(jī)構(gòu)印刷好的格式合同。而中介機(jī)構(gòu)的居間水平和經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)良莠不齊。一部分中介機(jī)構(gòu)提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當(dāng)明確約定的期限，比如首付款的支付時(shí)間，辦理還款解押手續(xù)的時(shí)間，辦理銀行面簽的時(shí)間等等。由于期限約定不明確，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能順利履行，引發(fā)買(mǎi)賣(mài)雙方爭(zhēng)議。還有小部分中介人員因急于獲得居間報(bào)酬。 簽訂居間合同時(shí)，要對(duì)合同內(nèi)容逐條仔細(xì)閱讀，有爭(zhēng)議處需雙方協(xié)商達(dá)成共識(shí)，完全明白方可簽字蓋章。
不嚴(yán)格審查甚至有的不審查房屋權(quán)屬證明、房屋查封狀況、出售人是否有權(quán)售房、出售人的配偶是否同意售房及購(gòu)房人是否具備購(gòu)房資質(zhì)等重要事項(xiàng)，甚至有個(gè)別中介人員即使明知買(mǎi)賣(mài)雙方存在影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的情形，仍做出不一定可以實(shí)現(xiàn)的承諾促成合同簽訂，因?yàn)闊o(wú)法繼續(xù)履行而引發(fā)糾紛。此外，在利益的驅(qū)動(dòng)下，部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違反職業(yè)道德，違規(guī)引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂網(wǎng)簽合同，規(guī)避稅款或者套取高額D款，甚至向買(mǎi)賣(mài)雙方提供過(guò)分承諾、墊資解押等超出其經(jīng)營(yíng)范圍的服務(wù)，這些行為極易被買(mǎi)賣(mài)雙方中意欲違約的一方利用，以打擊違法行為為名，行違約之實(shí)，亟需相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的特點(diǎn)：案件標(biāo)的額巨大，當(dāng)事人矛盾尖銳、糾紛調(diào)解難度大房屋買(mǎi)賣(mài)交易價(jià)款動(dòng)輒幾百萬(wàn)元，甚至上千萬(wàn)元。前面提到，合同中約定的違約金普遍為房屋價(jià)款的20%，加上房屋價(jià)格大幅上漲，當(dāng)事人普遍要求提高違約金彌補(bǔ)損失。因此，標(biāo)的數(shù)額大是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的首要特點(diǎn)。因?yàn)闋可胬婢薮?，買(mǎi)賣(mài)雙方矛盾激烈，無(wú)論是提高房屋價(jià)款繼續(xù)履行合同，還是解除合同支付違約金，雙方的訴求預(yù)期差距較大，調(diào)解難度大，為審判工作帶來(lái)困難。 二手房包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。城陽(yáng)區(qū)品質(zhì)二手房買(mǎi)賣(mài)性?xún)r(jià)比
買(mǎi)方需了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。城陽(yáng)區(qū)運(yùn)營(yíng)二手房買(mǎi)賣(mài)平臺(tái)
二手房買(mǎi)賣(mài)缺點(diǎn)：手續(xù)相對(duì)復(fù)雜。二手房交易手續(xù)、流程復(fù)雜，買(mǎi)二手房至少要走如下7步：(1)準(zhǔn)備買(mǎi)房?？紤]地段、配套(交通、生活、學(xué)校、醫(yī)院等配套都不可少)、小區(qū)(物業(yè)管理是否專(zhuān)業(yè)、有無(wú)污染源)等;(2)看房選房。尋找房源，找靠譜的網(wǎng)站或者中介公司看報(bào)價(jià)。實(shí)地看房，看房屋質(zhì)量是關(guān)鍵。(3)買(mǎi)賣(mài)雙方審核。買(mǎi)方進(jìn)行購(gòu)房資質(zhì)審核，賣(mài)方進(jìn)行房屋核驗(yàn)，如果房屋有Di押，還需要先解Di押。(4)簽約訂房。約定首付/過(guò)戶(hù)/戶(hù)口遷走的時(shí)間、條件、違約責(zé)任，物業(yè)交割相關(guān)事宜以及所有你認(rèn)為重要的事項(xiàng)都應(yīng)該列在合同上。除此之外，如果是通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)，還需要簽訂居間合同。(5)支付房款。為了確保安全，一般都需要做資金監(jiān)管。(6)繳稅過(guò)戶(hù)。去稅務(wù)局繳納契稅、增值稅、個(gè)稅等，去住建委過(guò)戶(hù)。(7)物業(yè)交割。需要交割家具家電、水電費(fèi)用等，如果有租戶(hù)的話(huà)，還需要三方協(xié)商交房時(shí)間。如果購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房前不仔細(xì)的了解相關(guān)過(guò)程，很容易被不法分子鉆了空子。 城陽(yáng)區(qū)運(yùn)營(yíng)二手房買(mǎi)賣(mài)平臺(tái)
青島天潤(rùn)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是一家服務(wù)型類(lèi)企業(yè)，積極探索行業(yè)發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新。公司是一家有限責(zé)任公司（自然）企業(yè)，以誠(chéng)信務(wù)實(shí)的創(chuàng)業(yè)精神、專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)、踏實(shí)的職工隊(duì)伍，努力為廣大用戶(hù)提供高品質(zhì)的產(chǎn)品。公司業(yè)務(wù)涵蓋二手房買(mǎi)賣(mài)，新房買(mǎi)賣(mài)，二手房租賃，價(jià)格合理，品質(zhì)有保證，深受廣大客戶(hù)的歡迎。天潤(rùn)不動(dòng)產(chǎn)將以真誠(chéng)的服務(wù)、創(chuàng)新的理念、高品質(zhì)的產(chǎn)品，為彼此贏得全新的未來(lái)！